Ипотека или кредит, что лучше

Что лучше, выгоднее, проще и удобнее? Ипотека или потребительский кредит. Этот вопрос мучает многих экспертов уже долгое время, но однозначного ответа нет. И все склоняются к одному выводу: В каждом отдельно взятом случае выбор может быть разным, т.к складывается из множества факторов, которые влияют на принятие решения в этом вопросе. В данной статье мы попробуем объяснить, в чем заключаются плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и с помощью обычного кредита.

Особенности получения ипотеки

Ипотечный кредит требует большей продолжительности оформления, так как заёмщик должен предоставить значительный пакет документов, подождать, пока банк проведёт собственную оценку жилья, проанализирует кредитоспособность клиента.

Ипотеку оформляют:

• на срок до 30 лет;
• даже в том случае, если второй супруг безработный;
• с получением налогового вычета;
• на условиях господдержки.

Залогом по ипотеке является сама приобретаемая квартира. При маленьких заработках (в ряде банковских учреждений выдают ипотечный кредит при размере зарплаты 20 тысяч рублей) лояльные размеры выплат по ипотеке на жилье лучше кредита, так как позволяют относительно комфортно жить даже большой семье, не отказывая себе в отдыхе и путешествиях.

В мегаполисах (включая столицу) работают специальные программы жилищного кредитования молодых семей, многодетных родителей, военнослужащих и работников социальной сферы, что существенно уменьшает нагрузку на семейный бюджет.

Когда лучше взять ипотеку, чем кредит? Важное правило оформления ипотеки – внесение минимального взноса в размере 15-20% стоимости жилья. Так как часть ипотеки может быть погашена за счёт материнского капитала, эти деньги идут как первоначальный взнос. Учитывая возможные кредитные риски, банк обычно ставит условием подписание страхования на случай болезни, прочих форс-мажорных обстоятельств, что увеличивает сумму ежемесячных выплат.

Потребительское кредитование: удобнее приобрести квартиру за наличные?

Например, собрано 2-3 миллиона рублей, и для приобретения квартиры не хватает 20-30%. С другой стороны, при его оформлении для покупки квартиры владельцем является лицо, на которое он оформлен.

Заёмщиков привлекает факт, что потребительский кредит проще оформить, чем ипотеку.

В числе преимуществ оформления потребительского кредита, чем ипотеки:

• минимальный срок для получения одобрения (если получаете выплаты через банк, то заявку удовлетворяют в тот же день);
• одинаковый размер кредитных выплат;
• возможность досрочного погашения.

Недостатками потребкредита являются:

• существенно большая кредитная ставка без обеспечения;
• необходимость его погашения в короткие сроки (обычно до 3-5 лет);
• неохотное оформление молодым людям возрастом до 25 лет.

Для тех категорий специалистов-бюджетников, куда входят преподаватели, медики, военные, правоохранители и другие, получение потребкредита решает проблему расширения жилья.

Согласно требованиям, оформление ипотеки невозможно в случаях, когда площадь квартиры превышает 18 кв. м на одного члена семьи.

Тогда недостаток средств компенсировать выгоднее по потребительскому кредиту, чем по ипотеке (особенно в Москве).

Требования банка

Для оформления кредита банку требуется проверить только заемщика, его состоятельность и платежеспособность. Во многом об этих основных критериях свидетельствует предоставленная справка о доходах и наличие поручительства.

Если при наличии хорошей кредитной истории заемщик может получить необходимую сумму займа в течение 1 рабочего дня, то для рассмотрения возможности предоставления ипотечной ссуды банку требуется от 5 рабочих дней. Ну и конечно, пакет документов, требующийся для оформления ипотеки, значительно превышает по количеству пакет документов для оформления потребительского кредита. Сбор документов для ипотечной ссуды, последующая регистрация в Росреестре, обслуживание (продление страховок и текущих справок о доходах) требует от заемщика дополнительных вложений и времени.

Процентная ставка

Благодаря деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданному Правительством РФ в 1997 в соответствии с постановлением №1010 от 26.08.1996г, банковские ипотечные программы непрерывно совершенствуются, условия оформления упрощаются, а процентная ставка уменьшается.

В настоящее время выдача потребительских кредитов сопровождается процентной ставкой в пределах 15-22% годовых (экспресс-кредиты довольно дороги, их в расчет брать не стоит), а для ипотеки процентная ставка колеблется в пределах 10-15% годовых (для валютных займов несколько ниже).

Дополнительные расходы:

• Страховка. Ипотечная ссуда, как любой залоговый займ, сопровождается обязательным страхованием залогового имущества. Причем в случае возникновения страхового случая, средства пойдут на возмещение убытков, прежде всего, банку, а не заемщику, согласно п. 2 ст. 36 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

В то время как при страховке собственного жилья без обременения есть возможность получить компенсацию в случае потери жилья или для текущего или капитального ремонта при возникновении страхового случая. То же самое можно сказать об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика и титульном страховании – все средства будут направлены на возмещение понесших убытков банку, а не заемщику и его ближайшим родственникам (в случае летального исхода).

Это достаточно существенный недостаток наложенного обременения при ипотеке.

• Независимая оценка жилья. При ипотеке расходы по оценке жилья ложатся целиком на заемщика и являются обязательными.

Условия

Наиболее приятным моментом при оформлении ипотеки является право на реализацию налогового вычета и обналичивание материнского капитала в качестве первоначального взноса.

Дополнительные гарантии того, что сделка купли/продажи не будет впоследствии оспорена, дает титульное страхование. Недостатком ипотеки служит ограничение в выборе вторичного и первичного жилья.

Отсекаются сразу множество вариантов, скажем, на новостройки застройщика, которые по каким-то причинам не устраивают банк, или квартиры, не соответствующие по техническому состоянию или местоположению условиям банка.

При ипотеке банки болезненно реагируют на регистрацию несовершеннолетних детей или граждан с инвалидностью – ведь это вызывает сложности с реализацией права обременения при уклонении заемщика от выплат по займу.

Для заемщика такое условие мало приемлемо, большинство положенных льгот указанные лица могут получить только при наличии постоянной регистрации по месту жительства.

Таким образом, резюмируя рассмотренные преимущества и недостатки потребительского и ипотечного кредитования можно сделать вывод, что универсального ответа на вопрос «что лучше: ипотека или кредит» не существует.

Ипотека или кредит?

Если нужна меньшая сумма, то клиенты, в основном, пользуются кредитными картами. Спрос на потребительский кредит в компании «НДВ-Недвижимость» объясняют несколькими факторами. Во-первых, это доступность потребительского кредитования. Многие банки упростили процедуру рассмотрения заявки на кредит и уменьшили количество необходимых документов до одного – двух. Причем, предложений с такими лояльными условиями рассмотрения кредитной заявки сейчас хоть отбавляй.

Ставки тоже на любой вкус: от 16 и до 70% годовых.

Еще одна причина популярности потребительских кредитов в том, что они дают возможность без особого ущерба для семейного бюджета, купить то, что хочется, именно сейчас, а не откладывать деньги на покупку мечты. Кто-то вообще не умеет копить, а желаемый товар не ждет. Банки, со своей стороны, предлагают программы с удобными ежемесячными платежами и сроками кредитования.

Максимальный срок по потребительским кредитам составляет 7 лет. Но, как показывает практика, большинство клиентов предпочитает брать кредит на 5 лет.

На что берут кредит?

Процентные ставки по ипотечным кредитам растут, подбираясь ближе к ставкам по потребительским кредитам, и разница сокращается. Если провести аналогию, то средняя ставка по ипотеке составляет 12-15% годовых, а по потребительскому кредиту – 17%-22%. При этом для получения ипотечного кредита заемщику придется застраховаться, оплатить различные комиссии банка и оформить в залог банку квартиру.

Приведем пример: Клиенту необходим 1 000 000 рублей для обмена небольшой квартиры на более просторную в новостройке. Страховка жизни/здоровья при оформлении ипотечного кредита составит около 10 000 рублей, а при отказе от страхования банк увеличивает ставку на 3-5%. Тут ставки по ипотеке и потребительскому кредиту выравниваются. При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно потребуется журнал оценки, страховка имущества (квартиры) и права собственности.

Это также увеличивает первичные расходы примерно на 15 000 рублей. Во многих банках есть комиссия за выдачу кредита, которая составляет ещё около 10 000 рублей. Итого дополнительных расходов выходит порядка 35 000 рублей. Получается, что разница по ежемесячным платежам не велика – 1000 – 2000 рублей в месяц, но из-за дополнительных расходов потребительский кредит может быть привлекательней ипотеки на коротких сроках.

Главное преимущество потребительского кредита все же то, что квартира не является предметом залога банка. Её, в случае необходимости, можно продать и погасить задолженность, если она окажется непосильной.

В случае с ипотекой, этот процесс будет сложнее – без согласия банка квартиру из-под залога нельзя продать.

Не у каждого есть доход, необходимый для получения желаемой суммы. Как уже говорилось, максимальный срок потребительского кредита 7 лет. По ипотечному кредиту некоторые банки предлагают до 50 лет. Существуют ограничения и по суммам. Во многих банках предложения по потребительскому кредитованию ограничиваются 1 000 000 – 1 500 000 руб.

Если этого недостаточно для решения жилищных проблем, то на выручку приходит ипотека с большими возможностями.

Разница в размере дохода, который нужно подтвердить, тоже играет не последнюю роль. Для получения потребительского кредита в размере 1 000 000 руб. на 5 лет необходим подтвержденный доход в размере не менее 52 000 рублей в месяц. При оформлении той же суммы кредита по ипотеке достаточно получать зарплату в 30 000 рублей. Снижение требуемого размера дохода происходит за счет увеличения срока кредита до 10 лет и снижения ставки до 13%. Также у заемщика всегда есть возможность досрочно погасить кредит и сократить срок кредита или сумму платежа.

Правильный выбор зависит от множества факторов. Чтобы определиться с оптимальным вариантом кредита именно в вашей ситуации, советую обратиться к специалистам.

Источники:

1. http://www.atlant-invest.ru/analytics/chto-luchshe-ipoteka-ili-potrebitelskiy-kredit
2. http://nsovetnik.ru/ipoteka/chto_luchshe_vygodnee_ipoteka_ili_kredit/
3. http://www.ndv.ru/novosti/potrebitelqskiji_kredit_il/