Этапы оформления ипотеки

Система Ипотечного кредитования очень востребована в нашей стране, люди нуждаются в собственном жилье и их не пугают годы выплат по кредиту. Но как же происходит процесс оформления? Что для этого нужно? Из каких этапов состоит сделка? На все эти вопросы мы ответим в этой статье, рассмотрим ипотеку с “технической” точки зрения.

Порядок оформления ипотечного кредита

• Перед тем как начать оформление ипотечного кредита, необходимо тщательно взвесить свои финансовые возможности, а именно соотношение своих будущих доходов и расходов, а также определить, какую сумму первоначального взноса по кредиту вы можете внести в банк.

Важно обозначить для себя основные параметры кредита: валюта, сумма, срок, где будет приобретаться квартира – на первичном или вторичном рынке жилья, и т. д.

• Следующим шагом будет выбор ипотечной программы и банка. Для этого можно воспользоваться услугами ипотечного брокера или специализированными интернет-сайтами, позволяющими оценивать и сравнивать предложения банков. Например, такой сервис предлагает информационный портал Банки.ру.
• Далее надо заполнить анкету и представить финансовому учреждению все требуемые документы для прохождения проверки на получение ипотечного кредита. По времени рассмотрение заявки может занять от недели до полутора месяцев.

Как правило, банки для этого отводят три месяца – срок действия кредитного решения. При выборе объекта недвижимости нужно обязательно учитывать требования банка. Например, финансовое учреждение не будет выдавать кредит на покупку квартиры в доме, идущем под снос, или если в квартире проведена неузаконенная перепланировка. Идеальный вариант – свободная квартира в относительно новом доме.

Также, если жилье будет приобретаться на вторичном рынке, надо убедиться в том, что продавец согласен продавать его через ипотеку. Выбранный объект недвижимости необходимо оценить и получить от банка одобрение на предмет залога.

На этом этапе банк окончательно определяет сумму кредита, при расчете которой будет учитываться оценочная стоимость квартиры; сумма, указанная в договоре купли-продажи; первоначальный взнос по кредиту.

• Далее надо собрать и передать в банк все необходимые документы на приобретаемое жилье. В этот пакет, например, будут входить документы, подтверждающие право собственности продавца на жилое помещение, свидетельство о государственной регистрации права, справка об отсутствии обременений прав на объект недвижимости, справка из БТИ и другие документы.
• После всех этих шагов между финансовым учреждением и заемщиком подписывается кредитное соглашение и оформляется ипотечная сделка. Всего в зависимости от вида недвижимости и сложности сделки оформление ипотеки может занять от одной недели до нескольких месяцев.

Основные этапы ипотечного кредитования

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита.

Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования

1. предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2. сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3. оценка вероятности погашения кредита;
4. принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5. заключение кредитной сделки;
6. обслуживание кредитной сделки;
7. закрытие кредитной сделки.

Заявление включает следующую информацию:

• желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
• описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
• источник первоначального платежа;
• назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;
• биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
• сведения о работе и источниках дохода;

Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

1. сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
2. основная информация о приобретаемой недвижимости;
3. наличие первоначального капитала;
4. сведения о занятости заемщика и поручителей;
5. сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
6. сведения об имуществе заемщика.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

• отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
• отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
• отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
• отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

1. желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
2. анализ объекта залога;
3. информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
4. описание предполагаемой сделки;
5. источники погашения кредита;
6. расчет возможной суммы кредита;
7. анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;
8. риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
9. предлагаемые варианты обеспечения.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

• договор купли-продажи недвижимости;
• кредитный договор;
• договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
• договоры страхования.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

1. предмет ипотеки;
2. цену передаваемого в ипотеку помещения;
3. существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
4. размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
5. срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
6. указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
7. требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
8. основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

• осуществляется прием платежей;
• проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
• ведется бухгалтерский учет операций;
• рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
• взимаются просроченные платежи;
• ведется работа с проблемными кредитами:
• переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
• ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке.

Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательно, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку. Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк – ваш выбор. Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора. Теперь в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка.

Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости.

Источники:

1. http://www.aup.ru/books/m94/4_2
2. http://udmurtinfo.ru/kredity/klassicheskaya-ipoteka
3. http://www.banki.ru/wikibank/oformlenie_ipotechnogo_kredita/
4. http://nsovetnik.ru/ipoteka/kakov_poryadok_pokupki_kvartiry_v_ipoteku_poshagovaya_instrukciya_nyuansy/