Страхование при ипотечном кредитовании

Страхование при покупке недвижимости, оформлении ипотеки строго обязательно. Только вопрос в том, какие есть нюансы и что может быть не обязательным, тем что вам навязал банк. Как определить что нужно в любом случае а от чего можно отказаться? Это сложный вопрос и прежде чем подписывать бумаги нужно внимательно прочитать договор, желательно самим выбрать страховую компанию с подходящими для вас условиями.

Ипотечное страхование

По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков

Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита.

При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

Страховые платежи по ипотеке

Страховые платежи по ипотеке обычно осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос.

Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. С некоторыми страховыми компаниями можно договориться о том, чтобы платить страховой взнос ежеквартально – это может быть легче для бюджета заемщика, чем единоразовая годовая выплата.

Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

Договор

• При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора.
• При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.
• Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

Страховой случай

• В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.
• В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%.

Если ипотечный кредит погашен досрочно, то можно так же досрочно расторгнуть договор страхования и вернуть сумму страховых платежей за неиспользованный период. То есть, если был оплачен страховой взнос за весь год, а в середине этого года произошло досрочное погашение кредита, то можно подать заявление в страховую компанию о возврате суммы взноса, приходящейся на вторую половину года. Если досрочное погашение было частичным, то можно обратиться в страховую компанию за перерасчетом, и страховая обязана будет заключить дополнительное соглашение.

Нужна ли мне страховка?

Однако банки не были бы банками, если бы не минимизировали собственные риски, тем более что ипотека по определению – кредит на максимально возможный срок с минимально возможной ставкой. Поэтому банки предпочитают, чтобы вы страховали свою жизнь, здоровье и юридическую чистоту приобретаемой квартиры.

Страхование титула требуется в первые три года, пока не истечёт срок давности по оспариванию сделок с недвижимостью, и касается это не только квартир, купленных на вторичном рынке. В банках предпочитают не забывать о случаях, так называемых двойных продаж, намеренных ли или совершенных по ошибке. Ответ же о необходимости страхования жизни кроется в статистике: отказов практически нет.

С одной стороны, для тех, кто не застрахован, банки предлагают более высокие процентные ставки, с другой – заёмщики прекрасно понимают, что в жизни бывает всякое, а квартира покупается для того, чтобы в ней могли потом жить дети.

Сколько это стоит?

Вряд ли стоит рассматривать каждый вид страхования в отдельности, потому что страховые компании предлагают комплексные продукты, включающие в себя все три вида страхования, необходимые банкам. Стоимость такого пакета варьируется от 0,5 до 1,5% от стоимости кредита. Если страховать каждый риск в отдельности, то выходит ощутимо дороже. Страховка – вещь настолько же индивидуальная, насколько индивидуален каждый заёмщик.

Если ипотеку берёт молодой человек, офисный работник, увлекающийся коллекционированием марок или бабочек, то, очевидно, что стоимость страховки будет минимальной. Если же клиент – пятидесятилетний сталевар, подрабатывающий каскадером, то страховую компанию стоит понять.

Стоимость страховки также в немалой степени зависит от самого объекта залога – элитное это жилье или хрущёвка, новый дом или дореволюционный, ухоженное строение или трущобы, пережившие пожар. Например, если офисный работник решит приобрести дом в сейсмоопасной зоне, стоимость страховки, конечно же, увеличится.

О размере «тринадцатого платежа»

Если квартира стоит 3 млн рублей, из которых 1 млн – собственные средства, а 2 миллиона рублей – заёмные, то при ставке 12% годовых ежемесячный платёж составит примерно 22 тыс. рублей. Приняв в расчёт стоимость страховки, например, 1% от размера кредита, получим, что в первый год вы должны будете выплатить 20 тыс. рублей – сумма соизмерима с размером ежемесячного платежа.

Со временем, по мере того как будет уменьшаться сумма основного долга, будет снижаться и стоимость страховки.

• При наступлении страхового случая вам следует уведомить страховую компанию и банк, после чего механизм будет запущен. Дело в том, что получателем страховых выплат значится кредитное учреждение, и вопрос выплат будет решаться именно на уровне банка и страховой компании, хотя держать руку на пульсе процесса определённо стоит.
• Наступил страховой случай, но денег не хватает на погашение долга? Такого, по заверению банкиров, просто не может быть, потому что перед тем как провести очередной расчёт страховая компания интересуется размером долга, а банк не допустит, чтобы какая-то его часть оказалась «неприкрытой» полисом.
• Отказ страховой от выплат. В этом случае дорога одна: в арбитражный суд. И здесь нужно помнить, что банк в подобной ситуации остаётся вашим союзником. Однако судиться бесполезно, если при заключении договора страхования вы утаили от страховой компании факт, косвенно или прямо приведший к страховому случаю. В таком случае суд однозначно займёт сторону страховщиков, и квартиру придётся продавать.
• Можно ли отказаться от страховки?  Можно, но тогда банк потребует от вас вернуть оставшуюся сумму задолженности, что предусмотрено договором. При необходимости страховую компанию можно сменить, предварительно согласовав кандидатуру нового страховщика с банком.

Кредитные учреждения предпочитают иметь дело с очень крупными игроками, для которых суммы выплат в миллионы рублей не являются событием из ряда вон выходящим.

Источники:

1. http://www.ipohelp.ru/insurance
2. https://www.sravni.ru/ipoteka/info/trinadcatyy-platej-strahovanie-ipoteki/